Αγορά ακινήτων στην Ελλάδα: Τι αλλάζει το 2026

Η ελληνική αγορά ακινήτων μπαίνει στο 2026 με σαφή δυναμική, αλλά και με εμφανή σημάδια ωρίμανσης. Η έντονη άνοδος των προηγούμενων ετών έχει πλέον μετατοπίσει τη συζήτηση από το ερώτημα της ζήτησης στην αντοχή του ίδιου του συστήματος: πόσο μπορεί να συνεχίσει να αναπτύσσεται μια αγορά με περιορισμένη προσφορά, υψηλό κόστος και αυξανόμενες κοινωνικές πιέσεις. Η κατοικία εξακολουθεί να παίζει πολλαπλό ρόλο στην ελληνική οικονομία. Είναι ταυτόχρονα βασική κοινωνική ανάγκη, μέσο αποταμίευσης, επενδυτικό προϊόν και παράγοντας που επηρεάζει άμεσα το διαθέσιμο εισόδημα, τη δημογραφική συμπεριφορά και τον οικογενειακό προγραμματισμό. Ωστόσο, οι εξελίξεις των τελευταίων ετών –αυξημένες τιμές πώλησης, άνοδος των ενοικίων και περιορισμένη παραγωγή νέων κατοικιών– έχουν δημιουργήσει ένα περιβάλλον μεγαλύτερης πίεσης και λιγότερων επιλογών.

Το 2025 επιβεβαίωσε ότι η Ελλάδα παραμένει ελκυστικός προορισμός για ξένους αγοραστές, αλλά ταυτόχρονα ανέδειξε τα δομικά όρια της αγοράς. Σύμφωνα με στοιχεία της RE/MAX Ελλάς, οι αγορές από το εξωτερικό επικεντρώθηκαν κυρίως σε διαμερίσματα και μονοκατοικίες άνω των πέντε ετών, επιφάνειας 60 έως 100 τ.μ., με προϋπολογισμό κατά κύριο λόγο μεταξύ 100.000 και 200.000 ευρώ. Το προφίλ αυτό αποτυπώνει μια πιο μετριοπαθή και ώριμη ζήτηση, προσανατολισμένη είτε στην ιδιοχρησία είτε σε ήπια επενδυτική αξιοποίηση. Για περισσότερους από τους μισούς ξένους αγοραστές, το ακίνητο λειτουργεί ως δεύτερη ή εξοχική κατοικία, στοιχείο που διατηρεί τον παραθεριστικό χαρακτήρα της ελληνικής αγοράς. Παράλληλα, περίπου το ένα τρίτο των αγορών πραγματοποιήθηκε με καθαρά επενδυτικό κίνητρο, ενώ η Golden Visa, με μονοψήφιο ποσοστό συμμετοχής, έχει πάψει να αποτελεί τον βασικό μοχλό της ζήτησης. Η εικόνα αυτή υποδηλώνει μια πιο διαφοροποιημένη εισροή ξένων κεφαλαίων, χωρίς την απόλυτη εξάρτηση από ένα και μόνο θεσμικό εργαλείο.

Καθοριστικό στοιχείο της αγοράς παραμένει η περιορισμένη νέα προσφορά. Σχεδόν οκτώ στους δέκα αγοραστές επέλεξαν μεταχειρισμένα ακίνητα, γεγονός που αναδεικνύει τόσο τη στενότητα των νεόδμητων κατοικιών όσο και τη σημασία της αναβάθμισης του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος. Ταυτόχρονα, η εικόνα αυτή δεν μεταφέρεται αυτούσια στο 2026. Σύμφωνα με εκτιμήσεις της Elxis – At Home in Greece, η αγορά κινείται πλέον σε δύο παράλληλες κατευθύνσεις. Από τη μία πλευρά, αυξάνεται το ενδιαφέρον για μικρότερες και πιο προσιτές νεόδμητες εξοχικές κατοικίες, με επιφάνειες 60–70 τ.μ. ή ακόμη και μικρότερες μονάδες, ειδικά για αξιοποίηση μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης. Πρόκειται για μια σαφή προσαρμογή των αγοραστών στο αυξημένο κόστος εισόδου. Από την άλλη πλευρά, ενισχύεται αισθητά και η premium αγορά, με σημαντικό ποσοστό συναλλαγών σε αξίες άνω των 600.000 ευρώ και έντονη άνοδο στις τιμές νεόδμητων εξοχικών κατοικιών. Η διπλή αυτή τάση δείχνει ότι η αγορά δεν κινείται ομοιόμορφα, αλλά διαστρωματώνεται έντονα ανάλογα με το εισόδημα και τον επενδυτικό στόχο.

Σημαντική μεταβολή καταγράφεται και στο πεδίο της χρηματοδότησης. Η στεγαστική πίστη, μετά από μια μακρά περίοδο απομόχλευσης, εμφανίζει σημάδια σταθεροποίησης και ήπιας ανάκαμψης. Το 2025 αποτέλεσε σημείο καμπής, καθώς για πρώτη φορά μετά από χρόνια οι νέες εκταμιεύσεις ισοσκέλισαν τις αποπληρωμές, ενώ τα επιτόκια υποχώρησαν σε επίπεδα χαμηλότερα από τον μέσο όρο της ευρωζώνης. Η επιστροφή, έστω και οριακά, της πιστωτικής επέκτασης σε θετικό έδαφος έχει έντονο συμβολισμό, χωρίς ωστόσο να αναιρεί τις πιέσεις που ασκούν οι υψηλές τιμές. Τα στοιχεία της αγοράς δείχνουν ότι οι ζητούμενες τιμές συνεχίζουν να κινούνται ανοδικά, με ετήσιες αυξήσεις κοντά στο 10% σε πανελλαδικό επίπεδο. Οι μεγάλες αστικές περιοχές, όπως τα Νότια Προάστια της Αττικής και η Θεσσαλονίκη, παραμένουν στο επίκεντρο των αυξήσεων, ενώ η περιορισμένη διαθεσιμότητα ακινήτων αναδεικνύεται ως βασικός παράγοντας καθυστέρησης ή αναθεώρησης αγοραστικών αποφάσεων.

Στο βάθος αυτής της εικόνας βρίσκεται το ζήτημα της προσφοράς και της κατασκευής. Η οικοδομική δραστηριότητα δεν έχει ανακτήσει ακόμη ρυθμούς που να καλύπτουν τη ζήτηση, ενώ το κόστος κατασκευής, παρά τη σχετική επιβράδυνση, παραμένει υψηλό. Γραφειοκρατικά εμπόδια, θεσμικές εκκρεμότητες και αβεβαιότητα γύρω από το ρυθμιστικό πλαίσιο εξακολουθούν να λειτουργούν ανασταλτικά. Παράλληλα, η συζήτηση για την κατοικία μεταφέρεται πλέον σε ένα ευρύτερο πλαίσιο βιωσιμότητας και ανθεκτικότητας. Όπως επισημάνθηκε σε πρόσφατες παρεμβάσεις του τεχνικού και χρηματοδοτικού κλάδου, τα κτίρια και οι υποδομές δεν μπορούν να σχεδιάζονται αποκομμένα από την κλιματική προσαρμογή, την ενεργειακή απόδοση και τις ανάγκες των πόλεων. Οι απαιτήσεις για παλαιά και νέα ακίνητα αυστηροποιούνται, επηρεάζοντας κόστος, χρηματοδότηση και αξία στο χρόνο.