Φόρος μεταβίβασης κοινοχρήστων χώρων: Τι ισχύει για πυλωτές, ταράτσες και θέσεις στάθμευσης

Για χρόνια, οι παρεμβάσεις σε κοινόχρηστους χώρους πολυκατοικιών —όπως πυλωτές, ταράτσες και θέσεις στάθμευσης— βρίσκονταν σε μια «γκρίζα ζώνη», δημιουργώντας αμφιβολίες για το αν και πότε επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης. Με νέα εγκύκλιο της ΑΑΔΕ, επιχειρείται η αποσαφήνιση των κανόνων, δίνοντας σαφείς οδηγίες για το ποιοι χώροι και ποιες τροποποιήσεις φορολογούνται.

Η εγκύκλιος του Διοικητή της ΑΑΔΕ, Γιώργου Πιτσιλή, διευκρινίζει τον τρόπο φορολόγησης πράξεων σύστασης ή τροποποίησης οριζοντίων και καθέτων ιδιοκτησιών, όταν επηρεάζονται κοινόκτητοι και κοινόχρηστοι χώροι. Ειδική αναφορά γίνεται στα δικαιώματα αποκλειστικής χρήσης, όπως θέσεις στάθμευσης ή τμήματα ταράτσας, που παραχωρούνται με συμβολαιογραφική πράξη σε συγκεκριμένο ιδιοκτήτη. Ο γενικός κανόνας είναι ότι φόρος μεταβίβασης ακινήτων (ΦΜΑ) επιβάλλεται μόνο όταν υπάρχει πραγματική μεταβίβαση ή αύξηση εμπράγματου δικαιώματος υπέρ κάποιου ιδιοκτήτη. Αντίθετα, όταν δεν υπάρχει κτίσμα, μειώνεται επιφάνεια ή καταργείται δικαίωμα, δεν δημιουργείται φορολογική υποχρέωση.

Οριζόντια και κάθετη ιδιοκτησία

Στην οριζόντια ιδιοκτησία, κάθε διαμέρισμα συνδέεται με ποσοστό συγκυριότητας σε κοινόχρηστα μέρη όπως οικόπεδο, στέγη και κλιμακοστάσιο. Στην κάθετη ιδιοκτησία, οι ιδιοκτήτες έχουν αποκλειστική κυριότητα στο κτίσμα τους και συγκυριότητα επί του οικοπέδου. Οτιδήποτε δεν χαρακτηρίζεται ρητά ως ιδιωτικό θεωρείται κοινόκτητο ή κοινόχρηστο. Τα δικαιώματα αποκλειστικής χρήσης δεν συνιστούν πλήρη κυριότητα και δεν μεταβιβάζονται αυτοτελώς. Ωστόσο, εάν παραχωρηθεί δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης σε κοινόχρηστο χώρο και υπάρχουν ήδη κτίσματα, θεωρείται ότι υπάρχει μεταβίβαση δικαιώματος και επιβάλλεται φόρος.

Πότε δεν οφείλεται φόρος

Όταν η τροποποίηση αφορά άκτιστο οικόπεδο ή καταργείται δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης, δεν επιβάλλεται ΦΜΑ, καθώς δεν συντελείται πραγματική μεταβίβαση δικαιωμάτων. Ο χώρος επιστρέφει σε κοινή χρήση χωρίς να αποκτά κάποιος νέο δικαίωμα.

Επεκτάσεις σε κοινόχρηστους χώρους

Ιδιαίτερη προσοχή δίνεται στις επεκτάσεις διαμερισμάτων σε κοινόχρηστο χώρο, όπως τμήματα ταράτσας ή διαδρόμων. Σε αυτές τις περιπτώσεις, η αύξηση της επιφάνειας που ανήκε στους λοιπούς ιδιοκτήτες θεωρείται μεταβίβαση και επιβάλλεται φόρος στην αξία της προστιθέμενης έκτασης. Αν όμως, ταυτόχρονα με την επέκταση, παραχωρηθεί τμήμα σε κοινή χρήση και η συνολική επιφάνεια της ιδιοκτησίας μειωθεί, δεν επιβάλλεται φόρος, καθώς η μεταβολή θεωρείται απώλεια και όχι απόκτηση νέου εμπράγματου δικαιώματος.