Αδήλωτα ενοίκια: Τί προβλέπει η νομοθεσία και ποιοι κινδυνεύουν

Παρά την αυστηροποίηση των ελέγχων από την ΑΑΔΕ και τη διασύνδεση ηλεκτρονικών πλατφορμών, τα αδήλωτα ενοίκια παραμένουν ένα από τα πιο συχνά φαινόμενα στη στεγαστική αγορά. Αν και πολλές φορές παρουσιάζονται ως μια «σιωπηρή συμφωνία» που ωφελεί και τις δύο πλευρές, στην πραγματικότητα κρύβουν σοβαρούς φορολογικούς και νομικούς κινδύνους, τόσο για τον ιδιοκτήτη όσο και για τον ενοικιαστή.

Τι θεωρείται αδήλωτο ενοίκιο

Αδήλωτο ενοίκιο υπάρχει όταν δεν αποτυπώνεται πλήρως και ορθά η πραγματική μίσθωση στην Εφορία. Συγκεκριμένα, αυτό συμβαίνει όταν:

• δεν έχει υποβληθεί ηλεκτρονικό μισθωτήριο στην ΑΑΔΕ,

• δηλώνεται μικρότερο ποσό από αυτό που πραγματικά καταβάλλεται,

• μέρος του ενοικίου πληρώνεται «στο χέρι», χωρίς να εμφανίζεται πουθενά.

Η υποχρέωση ηλεκτρονικής δήλωσης είναι καθολική και αφορά κάθε είδους μίσθωση: κατοικίες, επαγγελματικούς χώρους, αποθήκες και βοηθητικούς χώρους.

Τι ρισκάρει ο ιδιοκτήτης

Ο ιδιοκτήτης είναι εκείνος που αντιμετωπίζει τις πιο βαριές συνέπειες, καθώς θεωρείται ο κύριος υπόχρεος έναντι της φορολογικής διοίκησης. Οι κίνδυνοι περιλαμβάνουν:

• Πρόστιμα από 100 έως 500 ευρώ για μη υποβολή ή ανακριβή δήλωση μισθωτηρίου.

• Καταλογισμό φόρου για όλα τα αδήλωτα εισοδήματα από ενοίκια, μαζί με προσαυξήσεις και τόκους.

• Αναδρομικούς ελέγχους προηγούμενων ετών, με επιβολή πρόσθετων φόρων και προστίμων.

• Απώλεια φορολογικών ωφελημάτων, όπως εκπτώσεις για δαπάνες ανακαίνισης ή απαλλαγές λόγω κενών ακινήτων.

• Περιορισμένη νομική προστασία, αφού χωρίς δηλωμένο μισθωτήριο δυσκολεύεται να αποδείξει τη μίσθωση σε περίπτωση δικαστικής διαμάχης.

• Ποινικές συνέπειες, σε περιπτώσεις συστηματικής φοροδιαφυγής ή μεγάλων ποσών.

Με άλλα λόγια, το «όφελος» της απόκρυψης εισοδήματος μπορεί να μετατραπεί σε σημαντικό οικονομικό και νομικό κόστος.

Τι ρισκάρει ο ενοικιαστής

Αν και συχνά θεωρείται ότι ο ενοικιαστής είναι λιγότερο εκτεθειμένος, στην πράξη αντιμετωπίζει και εκείνος σοβαρά προβλήματα:

• Δεν μπορεί να δηλώσει το ενοίκιο στη φορολογική του δήλωση.

• Χάνει το δικαίωμα σε επιδόματα στέγασης ή άλλα κοινωνικά βοηθήματα.

• Δεν έχει επίσημο αποδεικτικό μόνιμης κατοικίας, κάτι που μπορεί να δημιουργήσει εμπόδια σε σχολικές εγγραφές, παροχές ή μεταδημότευση.

• Σε περίπτωση διαφωνίας ή έξωσης, βρίσκεται σε ασθενέστερη νομική θέση.

• Μπορεί να βρεθεί αντιμέτωπος με έλεγχο, αν διαπιστωθεί συμμετοχή σε εικονική ή ψευδή συμφωνία.

• Αν πληρώνει υψηλότερο ποσό από το δηλωμένο χωρίς αποδείξεις, δεν έχει δυνατότητα να διεκδικήσει επιστροφή χρημάτων.

Πώς εντοπίζονται τα αδήλωτα ενοίκια

Η ΑΑΔΕ έχει ενισχύσει σημαντικά τους μηχανισμούς ελέγχου, αξιοποιώντας:

• διασταυρώσεις τραπεζικών κινήσεων,

• στοιχεία από τεκμήρια διαβίωσης,

• δεδομένα κατανάλωσης ηλεκτρικού ρεύματος και νερού,

• καταγγελίες,

• στοχευμένους ελέγχους σε περιοχές με αυξημένη ζήτηση.

Οι έλεγχοι είναι πλέον συχνοί, ιδίως σε μεγάλα αστικά κέντρα και τουριστικές περιοχές, όπου παρατηρείται έντονη κινητικότητα στη μίσθωση ακινήτων.

Συμπέρασμα

Τα αδήλωτα ενοίκια μπορεί να φαίνονται ως μια εύκολη λύση για τη μείωση φόρων ή εξόδων, όμως στην πράξη αποτελούν μια επισφαλή επιλογή. Οι κίνδυνοι για ιδιοκτήτες και ενοικιαστές είναι πολλαπλοί και συχνά υπερβαίνουν κατά πολύ το πρόσκαιρο οικονομικό όφελος, ειδικά σε ένα περιβάλλον εντατικών ελέγχων και ψηφιακής διασταύρωσης στοιχείων.