Ανείσπρακτα ενοίκια: Το έντυπο Ε411 και τα λάθη που αυξάνουν τον φόρο

Με τις τιμές των ενοικίων να παραμένουν σε υψηλά επίπεδα, ολοένα και περισσότεροι ιδιοκτήτες ακινήτων αντιμετωπίζουν καθυστερήσεις στις εισπράξεις τους. Το πρόβλημα δεν περιορίζεται μόνο στην απώλεια εισοδήματος, αλλά επεκτείνεται και στη φορολογική επιβάρυνση καθώς οι ιδιοκτήτες κινδυνεύουν να φορολογηθούν για μισθώματα που δεν έχουν εισπραχθεί.

Η φορολογική νομοθεσία προβλέπει απαλλαγή για τα ανείσπρακτα ενοίκια, ωστόσο αυτή δεν ενεργοποιείται αυτόματα. Απαιτεί συγκεκριμένες ενέργειες πριν από την υποβολή της φορολογικής δήλωσης, καθώς και την προσκόμιση των κατάλληλων δικαιολογητικών, με βασικό εργαλείο το έντυπο Ε411.

Συγκεκριμένα, για να αποφευχθεί ο φόρος με συντελεστές που κυμαίνονται από 15% έως 45% για τα ανείσπρακτα ενοίκια του 2025, δεν αρκεί η απλή αναγραφή στα έντυπα Ε1 και Ε2. Η απαλλαγή ενεργοποιείται μόνο αν προηγηθούν συγκεκριμένες νομικές και διοικητικές ενέργειες.

Ακίνητα και νομικές κινήσεις

Οι ιδιοκτήτες πρέπει να έχουν προβεί εγκαίρως σε νομικές διαδικασίες κατά του μισθωτή. Αυτό περιλαμβάνει: διαταγή πληρωμής ή απόδοσης χρήσης μισθίου, δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων, ή την άσκηση αγωγής για αποβολή ή διεκδίκηση οφειλών.

Παράλληλα, απαιτείται η υποβολή δήλωσης ανείσπρακτων ενοικίων μέσω της ψηφιακής πύλης της ΑΑΔΕ («Τα Αιτήματά μου»), συνοδευόμενης από τα απαραίτητα δικαιολογητικά. Το έντυπο Ε411 υποβάλλεται ξεχωριστά για κάθε μισθωτή και κάθε ακίνητο, ενώ σε περιπτώσεις αποβιώσαντος ιδιοκτήτη τα στοιχεία συμπληρώνονται στο όνομά του, ακόμη κι αν τη δήλωση υποβάλλει κληρονόμος.

Στον φάκελο περιλαμβάνονται, ανά περίπτωση, η δικαστική απόφαση ή διαταγή πληρωμής, αποδεικτικό επίδοσης αγωγής, πίνακας αναγγελίας χρεών σε περίπτωση πτώχευσης του μισθωτή, καθώς και υπεύθυνη δήλωση ότι δεν εισπράχθηκαν μισθώματα μέχρι την εκτέλεση της απόφασης.

Η μη εμπρόθεσμη ή ελλιπής υποβολή των δικαιολογητικών οδηγεί σε αγνόηση των δηλωθέντων ανείσπρακτων ποσών από τη φορολογική διοίκηση, με αποτέλεσμα την εκκαθάριση της δήλωσης και τη φορολόγηση των συγκεκριμένων εισοδημάτων.

Φορολογία εισοδήματος από ακίνητα

Τα εισοδήματα από ακίνητα φορολογούνται αυτοτελώς από το πρώτο ευρώ, με αυτόματη έκπτωση 5% για δαπάνες συντήρησης και λειτουργίας. Για το 2025 ισχύει κλίμακα: 15% έως 12.000 ευρώ, 35% για το τμήμα από 12.001 έως 35.000 ευρώ και 45% για τα υψηλότερα εισοδήματα.

Τι αλλάζει από το 2026

Από την 1η Ιανουαρίου 2026 εισάγεται νέα φορολογική κλίμακα με ενδιάμεσο συντελεστή 25% για εισοδήματα από 12.001 έως 24.000 ευρώ. Η αλλαγή θα ελαφρύνει περίπου 160.000 ιδιοκτήτες, μειώνοντας αισθητά τη φορολογική επιβάρυνση της μεσαίας κατηγορίας. Η νέα κλίμακα, που θα εφαρμοστεί στις δηλώσεις του 2027, προβλέπει: 15% έως 12.000 ευρώ, 25% για το τμήμα 12.001–24.000 ευρώ, 35% για το τμήμα 24.001–35.000 ευρώ και 45% για τα υψηλότερα εισοδήματα.