Αυστηρότερο πλαίσιο και νέα εποχή για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις

Από την 1η Οκτωβρίου 2025, η αγορά βραχυχρόνιων μισθώσεων στην Ελλάδα περνά σε μια νέα φάση, καθώς τίθεται σε πλήρη ισχύ ο νόμος 5170/2025, που θεσπίζει αυστηρότερους όρους λειτουργίας και σαφείς προϋποθέσεις για τα ακίνητα που διατίθενται μέσω πλατφορμών τύπου Airbnb. Το νέο πλαίσιο, όπως υπογράμμισε η υπουργός Τουρισμού Όλγα Κεφαλογιάννη, στοχεύει στη διαφάνεια, την ποιότητα και τον υγιή ανταγωνισμό στον χώρο της φιλοξενίας, εναρμονίζοντας τη δραστηριότητα με τα πρότυπα των τουριστικών καταλυμάτων. Η υπουργός επισήμανε ότι ο νόμος «βάζει κανόνες σε μια αγορά που είχε ανάγκη από θεσμική ισορροπία», προστατεύοντας τόσο τους καταναλωτές όσο και τους επαγγελματίες του τουρισμού. Παράλληλα, η κυβέρνηση επιχειρεί να μετριάσει τις πιέσεις που ασκούνται στις τοπικές κοινωνίες από την υπερσυγκέντρωση βραχυχρόνιων μισθώσεων, ιδίως σε περιοχές υψηλής τουριστικής ζήτησης, ενισχύοντας τη συνοχή ανάμεσα στη φιλοξενία και τη στέγαση των κατοίκων. Σύμφωνα με τα στοιχεία του υπουργείου, το 2025 εξελίσσεται ήδη σε μία από τις πιο επιτυχημένες χρονιές του ελληνικού τουρισμού, με αύξηση 12,5% στις ταξιδιωτικές εισπράξεις κατά το πρώτο επτάμηνο και διεύρυνση της τουριστικής δραστηριότητας πέραν των θερινών μηνών, στοιχείο που εντάσσεται στον στρατηγικό σχεδιασμό για «τουρισμό 12 μηνών».

Το νέο κανονιστικό πλαίσιο προβλέπει εκτεταμένους ελέγχους από το υπουργείο Τουρισμού και την ΑΑΔΕ, καθώς και βαριές κυρώσεις για όσους δεν συμμορφώνονται. Ήδη οι διαχειριστές ακινήτων με Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) έχουν λάβει ηλεκτρονική ειδοποίηση για τις υποχρεώσεις τους, ενώ εκδόθηκε εγκύκλιος με τις τεχνικές και λειτουργικές προδιαγραφές που οφείλουν να τηρούν. Από 1η Οκτωβρίου, όσα καταλύματα δεν θεωρούνται χώροι κύριας χρήσης βάσει του πολεοδομικού κανονισμού, διαγράφονται αυτόματα από το Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ, χάνοντας τον ΑΜΑ τους. Οι πλατφόρμες Airbnb, Booking και άλλες θα ενημερώνονται απευθείας για τη διαγραφή, προκειμένου να αποκλείονται τα μη νόμιμα καταλύματα. Υπολογίζεται ότι 5%-10% του συνόλου των ακινήτων θα τεθεί εκτός αγοράς λόγω μη συμμόρφωσης. Επιπλέον, έως τα τέλη του 2025 θα καθοριστούν και οι περιοχές όπου θα απαγορευτεί η διάθεση νέων ακινήτων, πέραν των τριών ζωνών της Αθήνας όπου ήδη εφαρμόζονται περιορισμοί. Παράλληλα, προωθούνται κίνητρα επαναφοράς κατοικιών στη μακροχρόνια μίσθωση, με στόχο την ενίσχυση της κοινωνικής συνοχής και τη μείωση των πιέσεων στις τιμές στέγασης.

Οι νέες υποχρεώσεις των ιδιοκτητών

Τα ακίνητα που διατίθενται για βραχυχρόνια μίσθωση οφείλουν να πληρούν ελάχιστα ποιοτικά και λειτουργικά κριτήρια, μεταξύ των οποίων:

• να αποτελούν χώρους κύριας χρήσης βάσει του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού,

• να διαθέτουν φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό,

• να έχουν ασφαλιστήριο συμβόλαιο αστικής ευθύνης,

• πιστοποιητικό ηλεκτρολόγου και αντιηλεκτροπληξιακό ρελέ,

• πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης,

• πυροσβεστήρες, ανιχνευτές καπνού και σήμανση εξόδου κινδύνου,

• φαρμακείο πρώτων βοηθειών και οδηγό τηλεφώνων έκτακτης ανάγκης.

Η μη συμμόρφωση με οποιοδήποτε από τα παραπάνω μπορεί να επιφέρει πρόστιμα ανάλογα με εκείνα των ξενοδοχείων, καθώς το υπουργείο επιδιώκει να εξισώσει τα πρότυπα ασφάλειας και ποιότητας ανάμεσα στις δύο μορφές φιλοξενίας. Παρά τους νέους περιορισμούς, η αγορά βραχυχρόνιων μισθώσεων στην Ελλάδα παραμένει ιδιαίτερα δυναμική, καταγράφοντας διαδοχικά ρεκόρ. Σύμφωνα με το ΙΝΣΕΤΕ, το καλοκαίρι του 2025 σημειώθηκε η υψηλότερη καταγραφή από το 2019, με 247.000 ενεργά καταλύματα και πάνω από 1,08 εκατομμύρια διαθέσιμες κλίνες. Η πληρότητα διατηρήθηκε σε υψηλά επίπεδα (40% τον Ιούνιο, 51% τον Ιούλιο, 58% τον Αύγουστο), ενώ η μέση διάρκεια διαμονής αυξήθηκε στις 4,2 διανυκτερεύσεις. Πάνω από 9 στους 10 επισκέπτες ήταν αλλοδαποί, γεγονός που επιβεβαιώνει την έντονη εξάρτηση του κλάδου από τη διεθνή τουριστική ζήτηση.