Πολυκατοικίες σε κρίση συνεννόησης

Η πολυκατοικία, μικρογραφία της αστικής ζωής και καθρέφτης των κοινωνικών μας συνηθειών, εξακολουθεί να δοκιμάζεται από ζητήματα που αναδείχθηκαν έντονα στη διάρκεια της οικονομικής κρίσης και παραμένουν άλυτα. Από τη διαχείριση των κοινοχρήστων και τη συντήρηση των υποδομών, μέχρι την ενεργειακή απόδοση και τις ανθρώπινες σχέσεις, τα προβλήματα που αντιμετωπίζουν οι διαχειριστές και οι ένοικοι είναι συχνά πολυδιάστατα. Ο κ. Γεώργιος Πολυχρονίδης, διευθύνων σύμβουλος μίας από τις παλαιότερες εταιρείες διαχείρισης και συντήρησης πολυκατοικιών στην Ελλάδα, τονίζει ότι «η ομαλή λειτουργία μιας πολυκατοικίας δεν είναι απλή υπόθεση – απαιτεί οργάνωση, τεχνογνωσία και κυρίως αλλαγή νοοτροπίας». Όπως επισημαίνει, η ευθύνη για μια καλή διαχείριση ανήκει τόσο στους επαγγελματίες όσο και στους ίδιους τους ιδιοκτήτες και ενοίκους, οι οποίοι καλούνται να εγκαταλείψουν τις πρόχειρες και ερασιτεχνικές πρακτικές του παρελθόντος.

Στην πράξη, τα προβλήματα μιας πολυκατοικίας δεν είναι πάντα τεχνικά ή οικονομικά· είναι συχνά ανθρώπινα. Διαφωνίες μεταξύ ενοίκων, καθυστερήσεις στις πληρωμές, έλλειψη εμπιστοσύνης ή απουσία σαφών κανόνων οδηγούν σε συγκρούσεις και παραλύουν τη λήψη αποφάσεων. Ο ρόλος του διαχειριστή, επομένως, έχει εξελιχθεί: από απλός εισπράκτορας γίνεται πλέον συντονιστής και μεσολαβητής, που οφείλει να διασφαλίζει διαφάνεια, ενημέρωση και ψυχραιμία. Οι σύγχρονες εταιρείες διαχείρισης εφαρμόζουν πλέον ηλεκτρονικά συστήματα παρακολούθησης δαπανών, ενημερώνουν τους ενοίκους με μηνιαίες αναλύσεις και παρέχουν συνεχή πρόσβαση σε όλα τα οικονομικά στοιχεία. Αυτή η πρακτική, όπως επισημαίνει ο κ. Πολυχρονίδης, «είναι το κλειδί της εμπιστοσύνης». Όταν κάθε ιδιοκτήτης γνωρίζει με ακρίβεια πού πηγαίνει το κάθε ευρώ, οι εντάσεις μειώνονται και η πολυκατοικία λειτουργεί με μεγαλύτερη συνοχή.

Το ευαίσθητο ζήτημα των καθυστερήσεων

Η καθυστέρηση καταβολής κοινοχρήστων παραμένει μία από τις συχνότερες πηγές τριβής. Η αντιμετώπισή της, ωστόσο, απαιτεί λεπτούς χειρισμούς. «Πρέπει να υπάρχει ισορροπία ανάμεσα στην κατανόηση και την αποφασιστικότητα», αναφέρει ο ίδιος. Η έγκαιρη ενημέρωση, οι προσωπικές υπενθυμίσεις και η τήρηση των κανονισμών αποτελούν αναγκαία βήματα πριν φτάσει κανείς σε νομικές ενέργειες. Παράλληλα, σε ειδικές περιπτώσεις –όπως ηλικιωμένοι ή οικονομικά ασθενείς ένοικοι– η κοινότητα των ιδιοκτητών μπορεί να επιδείξει αλληλεγγύη, πάντα στο πλαίσιο συμφωνίας και συνεννόησης.

Σε μια πολυκατοικία, ο κανονισμός λειτουργεί ως ο «άγραφος νόμος» της συλλογικής ζωής. Ωστόσο, πολλοί κανονισμοί έχουν συνταχθεί πριν από δεκαετίες και δεν ανταποκρίνονται στις ανάγκες της εποχής. Η αναθεώρησή τους είναι αναγκαία, τονίζει ο κ. Πολυχρονίδης, προκειμένου να διασφαλίζεται σαφήνεια και δικαιοσύνη. Στόχος δεν είναι η επιβολή ποινών, αλλά η διαμόρφωση ενός πλαισίου που αποτρέπει συγκρούσεις και ενισχύει την καλή γειτονία.

Πρόληψη αντί για πυροσβεστικές λύσεις

Η συντήρηση με προγραμματισμό και προνοητικότητα αποτελεί, σύμφωνα με τον ειδικό, τη σημαντικότερη επένδυση για κάθε πολυκατοικία. «Στην Ελλάδα επικρατεί ακόμη η λογική του “όταν χαλάσει, το φτιάχνουμε”. Αυτό, όμως, κοστίζει ακριβότερα», εξηγεί.

Η προληπτική συντήρηση –είτε αφορά το σύστημα θέρμανσης, είτε τους ανελκυστήρες, είτε τις σωληνώσεις– εξοικονομεί πόρους και προλαμβάνει ατυχήματα ή μεγάλες φθορές. Ειδικά στα παλαιά κτίρια των δεκαετιών του ’70 και του ’80, όπου οι φθορές είναι συσσωρευμένες, η πρόληψη μετατρέπεται σε ζήτημα ασφάλειας. Με προγραμματισμένους ελέγχους και αναλυτική καταγραφή εργασιών, διασφαλίζεται ότι το κτίριο διατηρεί την αξία και τη λειτουργικότητά του στον χρόνο.

Η νέα γενιά ιδιοκτητών

Οι νεότεροι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων, περισσότερο εξοικειωμένοι με την τεχνολογία και λιγότερο με τις «παραδοσιακές» διαδικασίες, δείχνουν ξεκάθαρη προτίμηση στις ψηφιακές και διαφανείς μορφές διαχείρισης. Θέλουν να ενημερώνονται άμεσα, να βλέπουν ηλεκτρονικά τις χρεώσεις τους και να γνωρίζουν σε πραγματικό χρόνο την οικονομική εικόνα της πολυκατοικίας. Όπως τονίζει ο κ. Πολυχρονίδης, «η αλλαγή αυτής της γενιάς δεν είναι πρόβλημα· είναι ευκαιρία». Η ζήτηση για διαφάνεια, αξιοπιστία και επαγγελματισμό οδηγεί στη δημιουργία νέων προτύπων, που μπορούν να μετατρέψουν την πολυκατοικία από χώρο τριβής σε πρότυπο μικρής κοινότητας. Η μετάβαση από την αδιαφορία στη συνεργασία, από την προσωρινή λύση στην πρόληψη και από τη σύγχυση στη διαφάνεια, δεν είναι μόνο τεχνικό στοίχημα· είναι πολιτισμικό. Γιατί, όπως καταλήγει ο ειδικός, «η πολυκατοικία δεν είναι απλώς ένα κτίριο – είναι ένας ζωντανός οργανισμός, που για να λειτουργήσει σωστά χρειάζεται εμπιστοσύνη, σεβασμό και κοινή λογική».